賃貸借③　定期借地権

借地借家法は、一定の要件のもとに、「正当の事由（借地借家法6条）」がなくとも、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新がない賃貸借契約（定期借地契約）を認めています。

借地借家法が認めている定期借地権の種類は、「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の３種類です。

一般定期借地権

借地期間を50年以上とすることを条件として、

a. 契約の更新をしない

b. 建物再築による期間の延長をしない

c. 期間満了による建物の買取請求をしない

という３つの特約を公正証書などの書面で契約をすることで認められる借地権です（借地借家法22条）。

この３つの特約をすることで、借地権は期間満了時に更新されることなく終了し、土地は更地で返還されることになります。

事業用定期借地権

もっぱら事業の用に供する建物（居住用を除きます）の所有を目的に、存続期間を１０年以上５０年未満として契約する場合には、一般定期借地権と同様に、

a. 契約の更新をしない

b. 建物再築による期間の延長をしない

c. 期間満了による建物の買取請求をしない

という３つの特約を公正証書で契約をすることで認められる借地権です（借地借家法23条1項）。この借地権は、一般定期借地権とは異なり、必ず公正証書によって契約を締結しなければなりません（借地借家法23条3項）。この借地権は期間満了時に更新されることなく終了し、土地は更地で返還されることになります。

厳密にいうと、もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的として公正証書により借地権設定契約をする場合、存続期間を１０年以上３０年未満として借地権を設定する場合は、借地借家法23条2項により定期借地権の要件が自動的に適用されるとされるのに対し、借地借家法23条1項によれば、もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的として、かつ、存続期間を３０年以上５０年未満として借地権を設定する場合においては、一般定期借地権と同様に３つの特約を定めることで定期借地権の要件が満たされるということになります。

以上によれば、事業用使途の借地権を設定する場合には、

　・１０年以上３０年未満・・・事業用定期借地権（借地借家法23条2項）

　・３０年以上５０年未満・・・事業用定期借地権（借地借家法23条1項）

　・５０年以上では・・・・・・一般定期借地権（借地借家法22条）

として、期間１０年以上であれば定期借地権を設定できることとなります。

建物譲渡特約付借地権

借地権を設定する際に、借地権を消滅させるため、３０年以上経過した日に、相当の対価で借地上の建物を地主に譲渡する旨の特約を結ぶことで、定期借地権を設定することができます（借地借家法24条1項）。この場合、地主としては、将来の建物の買取りに関して、所有権移転の仮登記などをして保全しておく必要があります。

この建物譲渡特約付借地権を設定する場合について、書面によらなければならないとの定めはありませんが、将来の紛争予防のために書面（できれば公正証書）による契約書を作成しておくことが望ましいでしょう。

地主が建物を買取った場合、借地人または借家人がそのまま建物を利用したいという場合には、建物を買い取った地主は、その建物を借家として賃貸することになります（借地借家法24条2項、3項）。